La nueva norma sobre arrendamientos producirá importantes cambios en las Cuentas Anuales. | Gregorio Labatut Serer

La nueva norma sobre arrendamientos producirá importantes cambios en las Cuentas Anuales.

Como sabemos las normas de contabilidad imperantes en España a través del Plan General de Contabilidad y las resoluciones y consultas del ICAC se basan en la Normativa Internacional o Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF). Por lo tanto, resulta interesante saber cuáles son las novedades que se están produciendo a nivel internacional, porque tarde o temprano tendrán una repercusión en España a través de la adaptación que realizará el ICAC a las normas españolas.

Este es el caso del registro contable de los arrendamientos, pues el órgano internacional emitió la NIIF/IFRS 16 Arrendamientos en enero de 2016 tras un largo proceso de discusión que duró diez años, pero al final tras un debate larguísimo ha visto la luz muy recientemente. De tal modo que la nueva NIIF/IFRS[1] 16 establece los principios para el reconocimiento, medición, presentación y revelación de contratos de arrendamiento de las dos partes en un contrato, es decir, el arrendatario (inquilino) y el arrendador.

Aunque ya se ha aprobado la NIIF/IFRS 16 y la fecha efectiva de aplicación es el 1 de enero de 2019, para que sea aplicada en España previamente debe ser adoptada y adaptada a nuestro Plan General de Contabilidad por el ICAC[2], pero no obstante nos señala el camino que van a seguir los contratos de arrendamiento dentro de poco.

Hasta ahora, si una empresa firma un contrato de arrendamiento financiero o adquiere un activo financiándolo con un préstamos, aparece en el balance el activo y la deuda contraída, pero si se firma un contrato de arrendamiento operativo, en el balance no aparece ni una cosa ni la otra, mientras que el derecho al uso durante un determinado periodo de tiempo se tiene y la obligación de pago contraída también, quedando de este modo oculto a efectos del balance, apareciendo solamente en la memoria. Ello perjudica gravemente la comparabilidad de las compañías.

De tal modo que en algunos sectores como son el de los supermercados, entidades financieras, aeronáuticas, eléctricas, hoteles, etc, optan por conseguir el uso de sus instalaciones mediante contratos de arrendamiento operativo, porque prefieren alquilar los bienes que van a utilizar en su negocio en lugar de adquirirlos para no comprometer de este modo recursos financieros en inversiones a largo plazo y poder disponer de los mismos para invertirlos en circulante lo que hará crecer el negocio, siempre y cuando haya venta suficiente para ello.

En este sentido, el modo de registrar los arrendamientos podría afectar a algunos indicadores importantes de las empresas si se aflora un endeudamiento que hasta ahora se encontraba oculto fuera de balance.

Hasta ahora este endeudamiento provocado por los arrendamientos operativos que no se encontraba en balance, se informaba de él en la memoria, luego podía haber sido considerado por parte de los analistas, lo que sucede es que es mucho más cómodo verlos y detectarlos incluyéndolos en el balance que en la memoria, de ahí el nombre que se les ha dado de “pasivos fuera del balance”.

Con la nueva NIIF 16, desaparece los dos conceptos actuales de arrendamiento (financiero y operativo) y solamente se habla de un solo concepto de arrendamiento. Por lo que es fundamental determinar cuándo una operación puede catalogarse como arrendamiento y cuando no[3].

La nueva NIIF 16 distingue entre contratos de arrendamientos y contratos de prestaciones de servicios, y el tratamiento de unos y otros es distinto.

Obsérvese que para que un contrato sea un arrendamiento, hay que prestar especial atención a que el contrato conceda:

  • Derecho a controlar el uso de un activo identificado. Por lo que es necesario que el activo se encuentre descrito.
  • Durante un periodo de tiempo. No hace falta que sea durante casi toda su vida útil, sino un periodo de tiempo determinado siempre superior a un año.

En consecuencia, este nuevo concepto es un cambio fundamental, pues hasta ahora solamente se refería al contrato de arrendamiento financiero, y se producía cuando no existían dudas sobre el ejercicio de la opción de compra, o cuando se cedía  el control del bien durante casi toda la vida útil del bien o la contraprestación era equivalente al valor actual del bien, en el caso de ausencia de opción de compra.

Lo establecido en la nueva NIIF 16 abandona este criterio y no distingue entre arrendamiento financiero y operativo, sino en contratos de arrendamientos, y otros tipos de contratos que son servicios los cuales se registrarán como gastos en la cuenta de pérdidas y ganancias.

Por lo tanto, las cuestiones claves, para que un contrato sea catalogado como arrendamiento son:

  1. Conlleve el derecho a controlar el uso de un determinado activo o parte de un activo. Control de un activo identificable. ACTIVO.
  2. Por un periodo de tiempo determinado superior a un año.
  3. A través de una contraprestación. PASIVO.

De tal modo que  el derecho al uso es también un activo sin necesidad de tener la propiedad del bien y tampoco es necesario que este control abarque toda la vida económica del bien, sino un periodo determinado superior a un año.

Dicho de otro modo, no es necesario comprar un bien para obtener el control sobre el mismo durante un periodo de tiempo, ya que los conceptos de propiedad y control no siempre van unidos, pues hay ocasiones en los cuales el control durante un periodo de tiempo se obtiene a cambio de una determinada financiación y no es necesario ejercerlo durante toda la vida económica del bien, sino durante una parte de la misma.

Como hemos dicho, se elimina pues la distinción entre contratos de arrendamiento financiero y arrendamiento operativo, sustituyéndolo desde el punto de vista contable por un solo tipo de contratos “arrendamiento”, ofreciendo para todos un único modelo contable para del arrendatario.

Solamente existen dos excepciones al tratamiento general y son debidos a:

  • Plazo de arrendamiento: Arrendamientos a corto plazo. Un año o menos.
  • Cuantía: Arrendamientos sobre activos de escaso valor (se entiende a tabletas, ordenadores, mobiliario de oficina pequeño, teléfonos, etc.)

En definitiva se trata en el caso de contratos de arrendamientos de aflorar en el balance los “pasivos que hasta ahora permanecían fuera del balance” y en consecuencia el activo por el derecho al uso equivalente al tiempo de duración del contrato.

De este modo, si un contrato se cataloga como de arrendamiento, se deberá reconocer el activo y el pasivo en el balance por el valor actual de los pagos futuros del arrendamiento descontándolos a una tasa de interés adecuada.

Para que un contrato sea considerado un arrendamiento, y en consecuencia aflorar el valor del activo por el derecho al uso y el pasivo correspondiente debe tener una duración superior a un año. Pues  bien, este hecho, quizá haga cambiar muchos contratos de arrendamiento que estaban estipulados para un número considerable de años (diez o más años) y que con estas nuevas condiciones pueden pasar a convertirse en contratos anuales y renovables.

En este sentido la NIIF 16 indica que se tendrá en cuenta el plazo de renovación cuando se estime que el arrendatario vaya a ejercerla con razonable certeza.

 Quizá el problema esté en determina cuando se entiende que vaya a ejercerse con razonable certeza la opción de renovación.

A este respecto el párrafo 19 de la NIIF 16 indica: “Al evaluar si un arrendatario va a ejercer con razonable certeza una opción de ampliar un arrendamiento, o no va a ejercer una opción de terminar un arrendamiento, una entidad considerará todos los hechos y circunstancias relevantes que creen un incentivo económico para que el arrendatario ejerza la opción de ampliar el arrendamiento o bien no ejerza la opción de terminar el arrendamiento….”

Para ello, según la NIIF 16, se considerará, entre otras cuestiones “… las mejoras del arrendamiento significativas llevadas a cabo (o que se espera llevar a cabo) a lo largo del plazo del contrato, que se espera que tengan un beneficio económico significativo para el arrendatario cuando la opción de ampliar o terminar el arrendamiento, o comprar el activo subyacente, pase a ser ejercitable”.

Por ejemplo, en nuestra opinión, si en el contrato de arrendamiento de un local comercial es necesario para realizar la actividad mejoras en el local tales como importantes obras de adaptación de las instalaciones, y para recuperar esta inversión teniendo en cuenta la actividad de la empresa es necesario un periodo superior al periodo inicial, parece razonable que el arrendatario ejercerá la opción de renovación. Supongamos un supermercado que realiza importantes obras de adaptación del local, y el contrato de arrendamiento es por un año renovable. Parece razonable que la opción de renovación va a ser ejercida.

También se tendrá en cuenta la importancia del activo subyacente para las operaciones del arrendatario, considerando, por ejemplo, si el activo subyacente es un activo especializado, la ubicación del activo subyacente y la disponibilidad de alternativas adecuadas al mismo.

De tal modo que, si una empresa necesita el activo arrendado para ejercer su actividad y realizar normalmente la explotación de su negocio, lógicamente optará por las renovaciones del contrato de alquiler. Por ejemplo, un supermercado necesita el local para vender, por lo tanto, si el local es arrendado lo utilizará durante más de un año, para de este modo recuperar la inversión. De este modo se pretende que en el activo del balance se incluyan el valor de los bienes que la empresa necesita para la explotación de su negocio, sean suyos o arrendados.

¿En qué afectará este cambio contable a la situación patrimonial de la empresa? Pues fundamentalmente al ratio de endeudamiento, pues aparecerán en el balance deudas que hasta ahora no aparecían, dando una imagen de la empresa más endeudada.

Se nos avecinan grandes cambios en la contabilización de los arrendamientos que afectará a la situación financiera y patrimonial de las empresas.

Este post ha sido publicado por el autor en: http://gregorio-labatut.blogspot.com.es/2016/12/la-nueva-norma-sobre-arrendamientos.html

Un saludo afectuoso para todos.

Gregorio Labatut Serer

 

Director de los siguientes Postgrados de la Universidad de Valencia:

Diploma en Auditoría de Cuentas. Homologado por el ICAC como formación obligatoria para el acceso al ROAC. Online. http://cort.as/SADB

Diploma en Experto Contable con ERP. Homologado por el ICAC como formación obligatoria para el acceso al ROAC. Ha conseguido la máxima puntuación para el Registro de Expertos contables de AECE y AECA. http://cort.as/SACb

Diploma en Gestión financiera y contable de la Pyme con ERP. http://cort.as/SACr

Certificado de postgrado en técnicas de valoración de empresas y planes de viabilidad. Homologado por el ICAC formación obligatoria acceso ROAC. http://cort.as/SADT

Director de los próximos eventos organizados por la Fundación Universidad Empresa. ADEIT de la Universidad de Valencia, homologados por el ICAC para la formación de los auditores de cuentas:

Jornada presencial homologada por el ICAC 8 horas auditores de cuentas: Novedades cierre fiscal y contable 2016 adaptado R.D. 602/2016, RDL 3/2016 y nuevo SII. Día 3 de febrero de 2016. http://congresos.adeituv.es/cierre16/paginas/pagina_388_2.es.html

Jornada presencial: Análisis de los cambios normativos en los impuestos cedidos incorporados en la Ley de medidas fiscales de la Generalidad Valenciana para 2017. Día 9 de febrero. http://congresos.adeituv.es/impuestoscedidosGV/ficha.es.html

Jornadas online y webinars homolgadas por el ICAC formación Auditores de Cuentas: http://formacion.adeituv.es/homologacion-icac/jornadas-webinars/.

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  • Curso online: 11/1/2017 al 28/02/2017. Jornada online. Normas Internacionales de Auditoría adaptadas para España. NIA-ES
  • Webinar: 27 de enero de 2017. Aplicación práctica de la Resolución del ICAC sobre el Impuesto sobre Beneficios y Cierre del ejercicio 2016.

 


[1] NIIF Norma Internacional de Información financiera, es la traducción de IFRS. Internationa Finacial Reporting Stándar.

[2] Para que sea obligatoria a contabilidad de todas las empresas.

[3] Si a la operación no se le cataloga como arrendamiento es un servicio que debe registrarse como gasto en la cuenta de resultados.

2 Comentarios | Leído 471 veces

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2 Respuestas a “La nueva norma sobre arrendamientos producirá importantes cambios en las Cuentas Anuales.”

  1. CRISTINA LOPEZ dice:

    Buenas tardes,

    Con las modificaciones efectuadas en el modelo abreviado de la memoria económica para el ejercicio ya cerrado del 2016, los arrendamientos operativos, ¿considera que deben seguir informándose?

    Gracias,

    Cristina López

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